Principe
Si, en cas de carence d'un ou de plusieurs propriétaires, des équipements communs d'un immeuble d'habitation présentent un fonctionnement défectueux ou un défaut d'entretien de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation, le maire peut prescrire, par arrêté, leur remise en état de fonctionnement ou leur remplacement.
Le maire fixe le délai imparti pour l'exécution des travaux par arrêté.
Equipements concernés
Il s'agit notamment :
des installations de distribution d'eau, de chauffage collectif et d'éclairage,
des ventilations,
des ascenseurs,
des systèmes de sécurité contre les incendies.
Notification de l'arrêté
L'arrêté doit être notifié aux propriétaires et aux titulaires de droit réel immobilier sur les locaux.
Le maire les invite à présenter leurs observations dans un délai qu'il fixe et qui ne peut être inférieur à 1 mois.
Si les mesures prescrites ne portent que sur les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification prévue est faite au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, qui la transmet aux copropriétaires dans un délai de 21 jours maximum.
Le syndic dispose alors, pour présenter des observations, d'un délai de 2 mois minimum à compter de la date à laquelle il a été informé.
A défaut de connaître l'identité ou l'adresse des personnes concernées, la notification s'effectue par affichage à la mairie de la commune (ou de l'arrondissement pour Paris, Marseille et Lyon) où se situe l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.
Mesures en cas d'urgence
En cas d'urgence ou de menace grave et imminente, le maire, après en avoir informé les propriétaires ou titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, demande au juge administratif de désigner un expert chargé d'examiner l'état des équipements communs dans les 24 heures suivant cette désignation.
Si le rapport d'expert constate l'urgence ou la menace grave et imminente, le maire peut ordonner des mesures provisoires pour garantir la sécurité des occupants et, si nécessaire, l'évacuation de l'immeuble.
Si les mesures provisoires ne sont pas exécutées dans le délai imparti par l'arrêté, le maire peut les faire exécuter d'office, aux frais des propriétaires ou des titulaires de droits réels immobiliers concernés.
Recouvrement des frais
Le montant des frais relatifs à l'exécution d'office des mesures prescrites est avancé par la commune qui se fait rembourser à posteriori par les propriétaires et copropriétaires défaillants.
Ce montant comprend le coùt de l'ensemble de ces mesures, notamment celui des travaux destinés à assurer la sécurité de l'ouvrage, les frais exposés par la commune agissant en qualité de maître d'ouvrage public et, le cas échéant, la rémunération de l'expert.
Carence du maire
En cas de carence du maire, le représentant de l'Etat dans le département peut se substituer à ce dernier et prendre les mesures nécessaires pour assurer la sécurité de l'immeuble.
Définition
Droit réel immobilier
Le droit réel immobilier comprend les droits du locataire, du détenteur d'une garantie sur une créance (sùreté) et de toute autre personne possédant des droits, des immeubles ou des intérêts sur la propriété en cause.
Textes de référence
Code de la construction et de l'habitation articles L129-1 à L129-7
Code de la construction et de l'habitation articles R129-1 à R129-3
